受益于我国公募REITs配套政策不断完善,2024年REITs发行迎来了井喷式增长,发行节奏明显加快。近日,平安宁波交投REIT、华安外高桥REIT正式获得中国证监会准予注册的批复,REITs产品今年以来获批数量已达到23只。
据悉,平安宁波交投REIT是全国首单跨海大桥公募REIT、宁波市首单公募REIT;华安外高桥REIT底层资产是位于上海市浦东新区外高桥物流园区(二期的1处优质冷库和3处优质高标仓,其底层资产运营年限均已超过6年,最近五年及一期末的平均出租率超过95%。
包括这两只产品在内,截至11月22日,11月以来共有4只REITs产品获得证监会准予注册的批复,且还有多只REITs尚处于证监会的产品申报审批流程中,包括易方达华威农贸市场REIT等。
今年以来,REITs市场利好不断。7月,国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs项目常态化发行的通知》;近日,民政部等24部门联合印发《关于进一步促进养老服务消费提升老年人生活品质的若干措施》,提到支持养老设施纳入基础设施领域不动产投资信托基金(REITs发行范围。中信建投预测,中国REITs市场将持续扩容,到2025年底产品或将增至85只、规模达2450亿元。
格上理财旗下金樟投资研究员王祎认为,随着REITs的不断发展,市场容量正在扩大,为增量资金的流入提供了空间。在经济结构转型和房地产市场恢复的背景下,REITs作为盘活存量资产的重要方式之一,可以提高资金使用效率,提升直接融资比重,服务供给侧结构性改革。
国信证券分析师戴丹苗认为,后续可关注REITs的长周期配置价值。参考全球REITs历史表现,在2009年至2023年,全球REITs的年复合收益率为9.73%,跑赢了股票、债券、房地产。
在REITs的具体投资上,戴丹苗表示,投资者可通过三种方式参与:一是战略配售,可关注保障房这一周期敏感性较弱品种。二是打新,REITs打新收益具有较高的确定性,可选择市场成交量高、市场情绪上涨时期参与。三是二级市场交易,从REITs的债性角度看,在强制高分红的约束下,当前大部分产品的现金流分派率水平较高,具有配置性价比;从股性角度看,在经历了一轮超跌以后,当前产业园、仓储物流净资产价值溢价率偏低,有望受益于估值修复的困境反转逻辑。
王擎宇